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江苏某色纺公司拟收购福州某房地产开发公司项目

项目概况

该公司自 2004 年上市以来,公司主营业务保持较为平稳的发展态势,公司在聚酯短纤色纺行业依然处于行业领先地位。该公司上市募集资金 1.22 亿元,募集资金项目由于设备技术更新速度及采购成本降低等因素计划投资项目已基本竣工,将结余相当部分募集资金。在考察了诸多备选项目后,该公司决定收购具有良好收益和发展潜力的两家福州房地产公司。
该公司认为此项股权收购一方面可以保证结余募集资金产生最大收益,另一方面通过进入新行业产生的与纺织业不同的盈利周期曲线来稳定公司的综合业绩,提高公司在复杂市场竞争中的综合竞争力和抗风险能力,在未来 2- 3 年内为公司带来明显的收益。 ...

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项目内容

 一、受让方和转让方概况

        1、受让方概况

        该公司于 1998 年 登记注册,注册资本 1018 万元。该公司于2004年以全部向二级市场投资者定价配售方式成功公开发行了20,000,000 股人民币普通股(A 股), 每股面值 1.00 元,每股发行价格 6.62 元。发行后的注册资本为 50,320,000元。

        2、出让方概况

        该公司目前以房地产为主业,至今为止该公司所开发的项目已竣工的建筑面积累计超过 100 万平方米,并拥有年开发量超过30万平方米规模的能力。该公司目前在建项目开发面积超过50万平方米,并在近二年内可全部施工交付使用。此外,该公司还拥有大量的土地储备,为集团的持续发展提供了坚实的基础。

        3、被收购公司概况

        其中一家公司成立于1998年,注册资本 1000 万元,该公司经营期限 20 年,经营范围包括:房地产综合开发、商品房销售及出租等。该公司目前在福州开发的项目位于福州城区东南侧,征地面积 31 亩,建筑面积 5 万多平方米,由八幢形态优美、高低错落的住宅楼宇组成,总体设计充分体现该集团深厚的规划设计功底,该项目邀请香港设计师精心打造社区建筑及园林景观,建筑布局疏密有致,空间变化富有韵味。

        另一家公司成立于2004 年,经营期限 20 年,经营范围包括:房地产开发、销售、出租。该公司目前主要开发建设某住宅小区项目。目前正进行项目施工前准备工作,预计 2005年 8 月开工, 2006 年可以正式预售。

 

二、被收购公司资产评估报告

        该公司拟收购两家房地产公司各 85%的股权,为此特委托福建某资产评估有限公司对两家公司进行了资产评估,评估基准日为 2005 年5 月 31 日,评估结果分别为:

        本次评估,其中一家房地产公司申报评估的资产总计为66,125,412.16 元,负债总额为 45,513,131.58 元,净资产为 20,612,280.58 元;调整后资产总计为 66,125,412.16 元,负债总额为 45,513,131.58 元,净资产为 20,612,280.58元;经评估后,资产总计评估值为 77,144,805.46 元,增值 11,019,393.30 元,负债合计评估值为 45,513,131.58 元,增值 0 元,净资产合计评估值为 31,631,673.88 元,增值11,019,393.30 元,增值率 53.46%;

        另一家房地产公司申报评估的资产总计为 90,037,799.43 元,负债总额为80,419,849.11 元,净资产为 9,617,950.32 元;调整后资产总计为90,037,799.43 元,负债总额为 80,419,849.11 元,净资产为 9,617,950.32 元;经评估后,资产总计评估值为140,651,537.41元,增值 50,613,737.98 元,负债合计评估值为80,419,849.11 元,减值 0 元,净资产合计评估值为 60,231,688.30 元,增值 50,613,737.98 元,增值率526.24%;

 

三、收购方案

        从为股东负责、保障股东利益最大化目的出发,该公司在未来2年内可预见的纺织业困难时期避免为使公司结余募集资金受到损失及尽早获得收益,选择收购这两家房地产公司,至少在未来三年内可为公司带来丰厚收益,能使公司收益比收购前有稳步增长,为股东创造良好回报。该公司拟通过协议方式,受让两家房地产公司各85%股权,受让价格为根据评估的 2005 年两家公司净资产所对应的 85%权益确定。

 

四、项目前景及盈利预测

        1、福州房地产市场具有极大发展空间

        2004 年福州全市共批准上市预售商品房 563 万平方米,其中市区批准上市商品房 539 万平方米;同期全市办理商品房合同备案登记 719.81 万平方米,合同金额225亿元,其中市区商品房合同备案登记649.83万平方米,合同金额211.97亿元。与南京、厦门、苏州、烟台、青岛等同类型、同规模的城市相比,福州市商品房均价偏低 500~ 1500 元。同时在与这些城市的比较中也看出,人口规模越大的城市,楼市价格上升越快,福州人口规模 2004 年达到 230 万人(含流动人口),居全省首位,因此,福州房地产价格应步入快速提升的阶段。

        2、拟投资项目具有良好盈利空间

        (1)、其中一家房地主公司进入销售尾期阶段,利润转结有保障,项目已经基本开发完工,根据目前公司预收帐款分析,可确定能产生 1000 万元的净利润。2006年该公司将开发新项目,为本公司带来新的利润增长点。

        (2)、另一家房地产公司具有巨大盈利空间,目前福州市可供开发土地已所剩无几,而购房者亦更青睐于周边环境优雅、空气清新、交通、生活便捷及绿化率高的小区。 根据该公司的房产开发策略和已成功开发的十几个楼盘历史来看,集团十分注重所开发项目的环境、品质和服务,投资的项目一般销售均价都比周边同地段高出近 20%,占据闽江南江滨地段的最佳位置,规划建成南江滨地区的地标性小区,我们认为其实现在未来三年内实现住宅 5100 元/㎡的销售均价、商场 12000 元/㎡的销售均价具有非常坚实的基础。

 

五、结论

        综上所述,该公司对福州两家房地产公司收购将使该公司摆脱单纯依靠纺织业的风险,进入相对低风险的福州房地产市场,收购的两个房地产项目一个处于正处于销售获利阶段、一个位于福州未来黄金滨江地段规划建成地标性小区,具有极大增值空间。

        本次收购将使该公司在未来 3 年内新增超过 6000 万元的净利润,这将使公司的盈利规模逐年递增,盈利结构渐趋平稳,为公司所有股东带来稳定增长的收益。

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